Wijk bij Duurstede, 7 oktober 2018. Op 2 juli stelde de SP schriftelijke raadsvragen over de Anti-Tax Avoidance Directive maatregel die op 2 oktober door wethouder Joustra werden beantwoord en sinds 5 oktober  zijn te lezen op de website van de gemeente.

Inleiding

In het algemeen geldt voor Wijk bij Duurstede de situatie dat de woningstichtingen na enkele ‘droge’ jaren nu eindelijk weer financieel meer slagkracht hebben. Investeringen zijn waarschijnlijk aanstaande, de ATAD-richtlijn (Anti-Tax Avoidance Directive), die vanuit de Europese Unie zal worden opgelegd, zal helaas opnieuw voor voorzichtigheid zorgen. Onderstaande antwoorden zijn gegeven door de woningstichtingen Viveste en Cothen. Het college is van mening dat de gehanteerde rekenmethodes wat grof zijn maar de antwoorden geven een goede indicatie van de gevolgen van de ATAD-richtlijn. Het college laat het aan de raad om de genoemde cijfers, bedragen etc. te verifiëren door een onafhankelijk deskundige.

  1. In hoeverre worden de huishoudens in Wijk bij Duurstede, Cothen en Langbroek geraakt door deze ATAD-maatregel?
    • Hoeveel huurwoningen kunnen er niet worden gebouwd?
    • Hoeveel huizen kunnen niet worden gerenoveerd tot energiezuinige woningen?
    • Hoeveel huurders krijgen geen huurverlaging (of minder huurverhoging) als gevolg hiervan?
      • Het effect van de ATAD maatregel voor de gemeente Wijk bij Duurstede is dat Viveste circa € 112.000 per jaar extra aan vennootschapsbelasting moet afdragen. Dit effect is vertaald naar het effect op de drie gevraagde onderdelen: nieuwbouw, verduurzaming / renovatie en huurprijsontwikkeling. De bedragen die hieronder worden genoemd, zijn gebaseerd op de indicatieve bestedingsruimte van woningcorporaties die jaarlijks voor iedere corporatie wordt bepaald. Voor nieuwbouw kan Viveste ruim €3,3 miljoen niet investeren. Dat zijn ±17 nul-op-demeter (NOM) appartementen, of: voor het renoveren en verduurzamen van woningen vervalt ongeveer €2,2 miljoen aan bestedingsruimte. Als dat bedrag in het geheel wordt besteed aan verduurzaming (gemiddeld ongeveer €60.000, - per woning) kunnen we ± 37 woningen niet verduurzamen, of: er is ca. €112.000,- minder inzetbaar voor een 2 gematigde huurverhoging. Woningbouwstichting Cothen
      • Het totale pakket aan extra heffingen (ATAD, Vpb (Vennootschapsbelasting) en verhuurdersheffing als gevolg van WOZ-stijging) betekent een extra belastingdruk van afgerond 1,1 miljard euro. Uitgaande van 2,4 miljoen sociale huurwoningen in eigendom van woningcorporaties in Nederland betekent dat een bedrag van afgerond € 460,- per woning. WBS Cothen heeft 300 woningen dit betekent dat wij jaarlijks 300 x € 460,- = € 138.000,- extra aan het rijk moeten betalen. Op het moment dat de woningstichting dit bedrag als rente moeten betalen voor leningen ten gunste van nieuwbouw en/of renovatie met verduurzaming dan zouden we een bedrag van € 2.76 mln kunnen investeren bij een rentepercentage van 5%. Met dit bedrag zou de woningstichting grofweg 14 nieuwe woningen kunnen bouwen of 55 woningen kunnen opknappen. Voor wat betreft het huurbeleid geeft de woningstichting aan dat zij deze extra uitgaven niet op hun huurders gaan verhalen. De ATAD-richtlijn zal niet leiden tot extra huurverhoging.
  2. Wat zijn de lokale gevolgen van de (stijgende) verhuurderheffing en de (stijgende) vennootschapsbelasting, die de corporaties moeten betalen? Wat betekent het voor de investeringen van de corporaties in Wijk bij Duurstede, Cothen en Langbroek?
    • Gevolgen verhuurdersheffing
    • De stijgende verhuurdersheffing (0,591% van de WOZ waarde) betekent dat Viveste ongeveer € 373.000 per jaar aan extra verhuurdersheffing (gebaseerd op een waarde ontwikkeling van de woningen van 6% in 2018) moet betalen. Voor nieuwbouw zou Viveste ca. € 3.120.000 niet kunnen investeren. Dit zijn bijna 16 NOM appartementen nieuwbouw, of: voor het renoveren en verduurzamen van woningen vervalt ca. € 2.080.000 aan bestedingsruimte. Als dat bedrag alleen besteed zou worden aan verduurzaming (gem. ca. € 60.000 p/woning), kan Viveste 35 woningen niet verduurzamen, of: er is ca. € 104.000 minder beschikbaar om in te zetten voor een gematigde huurverhoging.
    • Gevolgen toekomstige vennootschapsbelasting
    • Voor de toekomstige Vennootschapsbelasting (Vpb) raken de tot nu toe aangewende fiscale faciliteiten uitgeput, hierdoor zal de fiscale winst in de buurt komen van de positieve jaarlijkse kasstroom (ca. 15 mln. p/j). Deze positieve kasstroom wendt Viveste volledig aan voor renovatie en sloop/nieuwbouw om de voorraad sociale huurwoningen 3 toekomstbestendig te houden. 21% Vpb x € 15 mln. komt neer op jaarlijks voor heel Viveste een afdracht van ca. € 3,15 mln. 28% voor de gemeente Wijk bij Duurstede komt neer op maximaal € 882.000. Hierbij moet wel worden aangetekend dat sinds de invoering van de integrale vennootschaps- belastingplicht in 2008, dus 10 jaar lang ca. € 0 aan Vpb door de woningcorporaties is betaald (met hulp van de fiscale faciliteiten). Indien het mogelijk blijft om een deel van de renovaties af te trekken van de fiscale winst, kan deze Vpb last mogelijk lager uitvallen. Voor nieuwbouw kan Viveste ca. € 26.460.000 niet investeren. Dit zijn bijna 132 NOM appartementen nieuwbouw, of: voor het renoveren en verduurzamen van woningen vervalt ca. € 17.640.000 aan bestedingsruimte. Als dat bedrag alleen besteed zou worden aan verduurzaming (gem. ca. € 60.000 p/woning), kan Viveste 294 woningen niet verduurzamen, of: er is ca. € 882.000 minder beschikbaar om in te zetten voor een gematigde huurverhoging.
    • Woningstichting Cothen
    • Het lokale gevolg is dat woningstichting Cothen minder kan investeren in nieuwbouw en/of renovatie/verduurzaming. Doordat de woningstichting minder kan investeren, zal het langer duren alvorens de gemeente de eigen klimaatdoelstellingen en die van het rijk (CO2 neutraal in 2030/2050) zal bereiken.
  3. Hoe groot is de woningnood in Wijk bij Duurstede, Cothen en Langbroek? Hoeveel sociale en ‘middeldure’ (€710 - €1.000) huurwoningen moeten er in de komende 5 jaren worden gebouwd om aan de vraag te kunnen voldoen?
    • Woningnood
    • In het kader van het pleidooi bij de provincie voor 1000 extra woningen in de Geer III zijn diverse recente statistische prognoses (eind 2017, begin 2018) gebruikt voor de totale woonvraag van de gemeente. Het blijkt dat er tot 2030 ongeveer 1500 huishoudens in de gemeente bijkomen. Wijk bij Duurstede huisvest nu 9800 huishoudens, dat zouden er dus 11300 moeten worden in 2030. Via de U10 wordt op het ogenblik een locatie-onderzoek uitgevoerd waarin voor iedere gemeente de woonbehoefte wordt berekend. De cijfers die tot nu toe worden genoemd, geven vertrouwen en ondersteunen het pleidooi van de gemeente. Uit onderzoek is gebleken dat in 2017 15 huurwoningen in Cothen beschikbaar zijn gekomen. In totaal zijn hier via Woningnet ruim 1200 reacties uit de regio op gekomen. Uit onderzoek is ook gebleken dat in 2017 1781 huishoudens uit de woningmarktregio 4 van de U16 via Woningnet gereageerd hebben op 122 woningen die bij Viveste zijn vrijgekomen. 216 huishoudens komen uit de gemeente Wijk bij Duurstede.
    • Sociale huur
    • In de onderzoeken die ten grondslag liggen aan de Woonvisie wordt de woonbehoefte voor de sociale huur geraamd op 150 tot 175 eengezinswoningen en 150 tot 175 meergezinswoningen voor de periode 2014 – 2025. Het onderzoek geeft aan dat in de plancapaciteit hierin enigszins is voorzien. Deze onderzoeken zijn uitgevoerd in 2014.
    • Middeldure huur / vrije sector
    • In de onderzoeken die ten grondslag liggen aan de Woonvisie wordt de woonbehoefte voor de vrije sector huur (> €711,- huur per maand) geraamd op 100 tot 125 eengezinswoningen en 125 tot 175 meergezinswoningen voor de periode 2014 – 2025. De onderzoeken geven aan dat in de plancapaciteit hierin tot nu toe niet is voorzien. Deze onderzoeken zijn uitgevoerd in 2014.
    • Achtergrond:
    • begin 2017 waren er 240 eenheden op de 2269 woningen die in bezit zijn van de woningstichtingen die behoren tot de vrije sector. Viveste verkoopt ongeveer 10 woningen per jaar van dit type woningen om financiële en volkshuisvestelijke redenen. De verwachting is dat door de ouder wordende bevolking de vraag naar goede nieuwbouw- woningen in het vrije sector huursegment in de toekomst gaat toenemen.
  4. Hoe beoordeelt u het dat deze regering corporaties niet vrijstelt van de ATADlastenverzwaring, geld wat niet kan worden gebruikt voor investeringen in onze volkshuisvesting?
    • Woningbouwstichtingen zijn belangrijke partners als het gaat om het oplossen van problemen in de woningmarkt, verduurzaming en uitdagingen die spelen bij wonen en zorg. Het college ziet graag dat woningstichtingen in de best mogelijke gelegenheid worden gesteld om hun middelen specifiek in te zetten ten behoeve van de primaire doelgroep en om met name voor hun de vele actuele uitdagingen aan te gaan. In andere Europese landen is er wel vrijstelling verleend aan sociale verhuurders van de ATAD richtlijn.
  5. Ontbreekt
  6. Kunt u aangeven in hoeverre het uitvoeren van de lokale prestatieafspraken in Wijk bij Duurstede, Cothen en Langbroek - waarbij de gemeente, de corporaties en de huurders afspraken hebben gemaakt over beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de corporatiewoningen – door deze extra belastingen worden vertraagd, niet worden 5 gehaald of zelfs onmogelijk worden gemaakt? Kunt u uw antwoord toelichten?
    • Antwoord: Dit is nog niet in beeld. Viveste heeft deze maatregelen nog niet doorgerekend in de begroting en de prestatie-afspraken. Deze worden meegenomen in de begroting van volgend jaar. Dan worden de gevolgen voor de prestatie-afspraken zichtbaar. Met de prestatie-afspraken van 2017 en 2018 zijn veelal uren van werknemers gemoeid en slechts bescheiden bedragen.
  7. Bent u bereid – via de VNG – er bij de regering op aan te dringen dat de extra belastingen van de woningcorporaties worden teruggedraaid? Zo ja, hoe gaat u dat doen? Wilt u daarbij samenwerken met corporaties en huurders? En bent u bereid om – als de belastingen (deels) worden teruggedraaid – er bij de corporaties op aan te dringen extra te investeren in de volkshuisvesting? Kunt u uw antwoord toelichten?
    • Nee. We zullen geen extra inspanningen verrichten en we zullen ook geen aanvullende initiatieven ondersteunen. Er zijn al veel (sterke) initiatieven genomen zonder de gemeente die pleiten voor vrijstelling voor woningbouwcorporaties. 

Gratis nieuwsbrief

Aanmelden of afmelden

De nieuwsbrief wordt dagelijks na 18.00 uur gemaild.
captcha